建築法規と住宅宿泊事業法(民泊新法)

2018/6/25up

 

2017年6月16日に交付された住宅宿泊事業法(民泊新法)が、2018年6月15日に施行されました。国家戦略特別区域法に基づく「特区民泊」では国家戦略特区指定地域が対象地域であり、日数要件として3日から10日までの範囲内で条例の定める期間以上とされていましたが、「民泊新法」では全国が対象になり、日数要件は年間180日以内となります。

建築基準法上の手続き

建築基準法上の用途は住宅等であるため、既存の住宅を民泊新法の届出住宅とすることに対して用途変更等の建築確認は必要ありません。また、後述する「安全の確保のために必要な措置」として届出住宅に非常用照明器具を設置する場合における建築基準法87条の2(建築設備の準用)の建築確認は、建築基準法に基づいて設置するものではないため不要と考えられています。

民泊新法における住宅宿泊事業を行う届出住宅とは

宿泊営業の実施にあっては、原則、旅館業法の許可が必要ですが、民泊新法に基づく民泊サービスは、この許可を得ることなく住宅宿泊事業を営むことができます。住宅宿泊事業が行われる届出住宅は、人の居住の用に供する住宅を一時的に宿泊事業に活用することから、建築基準法上の「住宅(住宅、長屋、共同住宅、寄宿舎)」であることが条件となります。その要件として、設備要件と居住要件があります。

設備要件: 台所、浴室、便所、洗面設備が設けられていること
居住要件: 現に人の生活の本拠として使用されている家屋、入居の募集が行われている家屋、随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

届出住宅における安全の確保のために必要な措置

部屋の構造を熟知していない宿泊者が滞在することが想定されることから、民泊新法では、住宅宿泊事業者に対して、火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全確保を図るための措置を義務付けています。建築基準法で同規模程度のホテル、旅館に求められる安全確保の措置と同様の措置を、国交省告示1109号で定めています。具体的には、次のような措置が規定されています。

(1)非常用照明器具の設置

原則は、宿泊室と宿泊室からの避難経路に建築基準法の規定に適合する非常用照明器具の設置が必要です。ただし、居室にあっては、国交省告示1411号による次の部分で非常用照明器具の設置が緩和されます。

  1. 避難階又はその直上、直下階で、1/20採光や歩行距離の規定に適合するもの
  2. 30u以下の居室で地上への出口があるもの
  3. 30u以下の居室で地上までの経路が次のいずれかであるもの
    • 非常用照明が設けられているも
    • 採光上有効に外気に開放されたもの

また、宿泊室の合計が50u以下で家主が同居している場合は、家主による避難誘導等が期待できるため、非常用照明器具の設置が緩和されます。

非常用照明器具の設置の例

(2)防火区画等の措置

原則、2以上の宿泊室に複数の宿泊者を同時に宿泊させる場合には、次の(イ)又は(ロ)のいずれかの措置が必要になります。なお、後述する「自動火災報知設備等の設置」による場合や、非常用照明の設置と同様に、宿泊室の合計が50u以下で家主が同居している場合にはこれらの防火区画等の措置を緩和することができます。

(イ)次の1〜5による防火区画を設ける

  1. 宿泊室と避難経路の間を準耐火構造の壁で区画し、小屋裏、天井裏まで達せしめる
  2. 4室以上の宿泊室が隣接する場合には、3室以内ごとに準耐火構造の壁で区画し、小屋裏、天井裏まで達せしめる
  3. 隣接する2以上の宿泊室を、100u以内ごとに準耐火構造の壁で区画し、小屋裏、天井裏まで達せしめる
  4. 給水管、配電管その他の管が区画壁を貫通する場合は、すき間をモルタル等で埋める
  5. 換気、冷暖房設備等の風道が区画壁を貫通する場合は、熱感の防火ダンパーを設ける

(1〜3は、強化天井による緩和が適用できます)

防火の区画の対応例

(ロ)スプリンクラー設備等を設置する

床面積が200u以下の階又は200u以内ごとに準耐火構造の壁や防火設備等で区画し、消防法令の技術基準に適合するようにスプリンクラー設備等を設置する。

「自動火災報知設備等の設置」による緩和

消防法令による技術基準に適合するように自動火災報知設備等を設置し、居室を次の1〜3のいずれかとする場合には、上述の(イ)又は(ロ)によらないことができる。

  1. 直接屋外への出口等(直接屋外へ通じる出口又は十分外気に開放されている避難上有効なバルコニー等)に避難できる
  2. 居室の出口から屋外への出口等の歩行距離が8m以下で、壁及び常時閉鎖式の戸などで通路と区画されている
  3. 各居室と各居室から屋外への出口等に通ずる主たる廊下等の壁(床面から1.2m以下を除く)及び天井の仕上げを難燃材料とし、居室の出口から屋外への出口等までの歩行距離が16m以下で壁及び常時閉鎖式の戸などで通路と区画されている

自動火災報知設備等の設置の例

(3)「一戸建ての住宅」又は「長屋」の場合の措置

届出住宅が一戸建て住宅又は長屋の場合は、次の(1)〜(5)の措置が必要になります。また、各措置には例外が設けられており、これらの例外が同規模のホテル、旅館等に求められる規定と同等のものとなっています。

  措置 例外
(1) 2階以上の各階における宿泊室の床面積の合計を100u(主要構造部が準耐火構造又は不燃の場合は200u)以下とすること

(2以上の直通階段)

当該階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設ける場合
(2) 宿泊者使用部分の床面積の合計を200u未満とする

(内装の不燃化)
次のいずれに該当する場合

  • 耐火建築物又は準耐火建築物等
  • 宿泊者使用部分の居室及び当該居室から地上に通ずる部分の内装仕上げを難燃材料とする
(3)

各階における宿泊者使用部分の床面積の合計を200u(地階にあっては、100u)以下とすること

(廊下の幅)
次のいずれかに該当する場合

  • その階の廊下が3室以下専用の場合
  • その階の廊下の幅が、両側に居室がある場合は1.6m以上、その他の場合は1.2m以上ある場合
(4) 2階における宿泊者使用部分の床面積の合計を300u未満とすること

(耐火建築物等)

準耐火建築物の場合
(5) 宿泊者使用部分を3階以上の階に設けないこと

(耐火建築物等)

耐火建築物の場合
出典: 国土交通省(観光庁資料 住宅宿泊事業法概要)
国土交通省(住宅局 建築指導課資料)
国土交通省ウェブサイト
民泊制度ポータルサイト
 

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